ככה בונים היום בית

ככה בונים היום בית

מאת אלי רז רז פרויקטים -ניהול ופיקוח בניה 14/08/2019

"קנה קרקעות כי אלוהים לא מייצר עוד" – אמרה פילוסופית עתיקה אשר מקורותיה אבדו, מתייחסת דווקא לחוק הבסיסי ביותר בכלכלה ובנדל"ן: היצע וביקוש. החוק השני והחשוב לא פחות המביא רבים לרכישת קרקע וליציאה לדרך של בניה עצמאית הוא חוק "עשה זאת בעצמך".

מאחר ומרבית האנשים אינם מביאים יכולת לבנות לעצמם את ביתם, אנשי המקצוע הרבים בתחום עושים חיל וליזם הפשוט אשר רכש את הקרקע ו מעוניין להקים עליה את בית חלומותיו נותר לסמוך על בעלי המקצועות השונים ולצאת לדרך ארוכה, מורכבת ויקרה ללא הכלים המתאימים לשלוט בה.

בין בעלי המקצוע הנדרשים לתהליך הבניה:

אדריכל- תפקידו של האדריכל מתחיל על הנייר ובתוכנות ההדמיה המתקדמות, ולמעשה באמצעות היכרות עם הקרקע, אופייה ומיקומה, לרבות הייעוד הבירוקרטי והרשמי שלה לתכנן את הבית על כל ההיבטים הנדרשים.  לאחר קבלת האישורים המתאימים ובמהלך הבניה יבקר האדריכל באתר פעמים ספורות, וזאת על מנת לבחון את התאמת הבניה לתכניות בפועל.

מהנדס בניה- מהנדס הבניין תורם את חלקו בהיבט התכנוני לצד פיקוח בפועל על חוזק המבנה בלבד. המבנה אמור לעמוד בתקני הבנייה בישראל, להתאים לקרקע ולסיכונים האקולוגיים והביטחוניים ולספק עמידות כנדרש. עמידות זאת מושגת באמצעות יציקות של הממ"ד, עובי התקרות והקירות ומיושמות למעשה על ידי קבלן שלד בפיקוח נקודתי של המהנדס. 

קבלן מפתח- קבלן מפתח הוא קבלן הלוקח על עצמו את ניהול וביצוע כל שלבי הבנייה, משלב התכנון ועד להעברת המפתח לדיירים. הקבלן מקבל לידיו את התקציב המוגדר לבנייה, ואחראי על רכישת החומרים הנדרשים, העסקת העובדים באתר, הזמנת קבלני משנה וכל צורך קיים של הבינוי מא' ועד ת'. קבלן מפתח גוזר את שכרו מן ההפרשים הנוצרים בין תקציב הבניה המוגדר לעלויות בפועל. מטבע הדברים ללא עבודת מפקח בניה שיוודא שמירה על סטנדרטים גבוהים ואיכות של הבניה והחומרים, יעשה הקבלן כל שביכולתו על מנת להפחית בעלויות הבניה ולהגדיל את הרווחיות שלו עצמו.

מפקח בניה- מפקח בנייה הוא הפונקציה החשובה ביותר ברשימת בעלי המקצוע המובילים את הפרויקט, שכן עבודתו מתבצעת תוך ראיית האינטרסים של היזם ששכר אותו ומשלם את שכרו בלבד. לקבלן יש ענין לשמור על המוניטין המקצועי שלו ולעמוד בדרישות התקן לאיכות ולבטיחות בבניה. יחד עם זאת, כל חיסכון שלא יבוא לידי ביטוי באופן מידי או ישיר בהעמדת המבנה, ישרת את כיסו באופן אישי ובבניה ניתן למצוא לא מעט שטחים אפורים, תרתי משמע. מפקח בניה הוא גורם מקצועי הנמצא באתר הבניה, עוקב אחר ביצוע כל השלבים, מוודא את איכות החומרים, מגדיר התאמות בין התכניות האדריכליות לביצוע בפועל, שומר על יעילות העבודה ועמידה בלוחות הזמנים כמו גם שמירה על מסגרת תקציבית. כל בקשה של הקבלן לחריגה מהתקציב עוברת את מפקח הבניה, אשר בוחן את הצורך, את הסיבות שהביאו לחריגה וממליץ ליזם והבעלים על אישור או אי אישור החריגה.

חשוב לדעת כי פרויקטים בתחום הבניה נוטים לחריגות בסך 30% מן המסגרת התקציבית הראשונית, סכום גבוה במיוחד הנגזר מלכתחילה מעלויות גבוהות ולא מבוטלות. עבודת מפקח בניה באתר עשויה לצמצם משמעותית חריגות אלו ולחסוך ליזם כסף רב. השילוב הנכון, המקצועי והיעיל ביותר הוא של מפקח בניה ומנהל פרויקט בניה העובדים בשיתוף פעולה ומשרתים את כלל האינטרסים של היזם, באיכות הבניה ובחיסכון בעלויות.

תחומי עיסוק בתחום פיקוח הבנייה:

מפקח בניה למבנים משותפים-  האישורים, הצרכים ועקרונות הבניה של בניינים משותפים אינם דומים לצרכים של בתים פרטיים וצמודי קרקע. חשוב לבחור במפקח אשר ביצע בעבר עבודת פיקוח על פרויקטים בסדר גודל דומה ומביא ניסיון וידע בתחום הבניה האמור.

מפקח בניה בית פרטי- מרבית היזמים הבוחרים לבנות בית פרטי בפרויקט בניה אישי (רכישת קרקע, קבלת אישורי בניה, תכנית אדריכלית ועד בנייה בפועל באמצעות קבלן שלד ו/או קבלן מפתח) יעסיקו מפקח בניה וילה פרטית המומחה סוג זה של בנייה ויהווה את העין הביקורתית באתר והשומר ומגן על האינטרסים של בעל הפרויקט.

מפקח בניה ירוקה- במבנים לצרכי מגורים משותפים ובמבנים פרטיים יותר ויותר יזמים בוחרים בבניה על פי עקרונות הבניה הירוקה. בניה ירוקה היא בניה הנשענת על עקרונות של מחזור, התחשבות בסביבה, ניצול משאבי אנרגיה טבעיים, תאורה טבעית ובידוד תרמי, חיסכון ואגירת מים והפחתת הזיהום והפסולת הסביבתית שמייצר אתר הבניה. ניתן לתכנן ולהקים מבנים העומדים בתקן בניה ירוקה מחמיר שנקבע על ידי מכון התקנים הישראלי ובשיתוף המשרד לאיכות הסביבה או לחילופין להישען על חלק מעקרונות הבניה הירוקה על מנת לזכות ביעילות אנרגטית, חיסכון כלכלי ותרומה לסביבה. מפקח בנייה ירוקה יביא ידע והיכרות על מערכות אדריכלות אור ובידוד, קרקעות, מערכות מים ותאורה סולארית והכרת התקן על בוריו.

מפקח ליקויי בניה- ככלל, העסקה של מפקח בנייה באתר היא הבטחה להימנעות מליקויי בניה. המפקח יוודא כל פעולה בתהליך הבניה באופן אישי ובזכות ידע ומקצועיות שמביא עמו בתחום ( מפקחי בניה מומלצים יגיעו מתחום הנדסת הבניין ויציגו ניסיון רב שנים בשטח בטרם קבלת ההסמכה הנוספת לפיקוח) ידע לאתר ולמנוע פעולות שעשויות להוליד בהמשך ליקויים. יחד עם זאת, גם במבנים קיימים, בעיקר מבנים חדישים אשר סובלים מליקויים תיתכן דרישה לעבודת מפקח ליקויי בניה, מטעם הקבלן או מטעם בעל הנכס, כגורם חיצוני המפקח במקצועיות על הטיפול בליקויים.

מפקח בניה שיפוץ- עולם השיפוצים ושיקום המבנים אינו נפרד מעולם הבניה ומהווה זרוע נוספת שלו. שיפוץ מבנה עשוי לעתים להיות מורכב לא פחות ואף יותר מבניית מבנה חדש תחתיו. ליווי של מפקח בנייה המתמחה בתהליכי שיפוץ יביא לייעול של העבודה, לשמירה על לוחות זמנים מוקפדים ולשמירה על מסגרת תקציב מוגדרת.

אחת השאלות הנשאלות בתחום הפיקוח על הבניה ומאחר ומדובר בתפקיד אשר אינו מחויב בחוק ויחד עם זאת מאוד מומלץ, היא מפקח בניה כמה עולה: לפני בלינת המספרים והערכת העלות חשוב להתייחס לעבודת מפקח הבניה כהשקעה ולא כהוצאה. עלות המפקח משיבה את עצמה פי כמה וכמה בחיסכון בליקויי הבניה והעלויות המוגזמות שעשוי לספוג היזם בשל כשלים ועבודה לא מקצועית באתר. בנוגע לעלות המפקח זאת מושפעת מאופי הפרויקט והצרכים, מניסיונו של המפקח ויכולותיו וממשך זמן העבודה על הפרויקט.

חיפוש אחר מפקח בניה מומלץ ניתן לערוך באמצעות הרשתות החברתיות והפורומים על פי אזור המגורים. מפקח בניה בדרום אין טעם לחפש המלצה על מפקח בנייה בקבוצות הצפוניות והפוך, שכן בניגוד לעבודות רבות בעולם הגלובאלי, מפקח בניה חייב להיות נגיש ולהימצא באתר הבנייה מדי יום.

עולם הבניה הוא מורכב וכפוף ללא מעט חוקים ותקנות הנאכפים בידי הרשויות מתבצעים על ידי כלל בעלי מקצוע. מרבית בעלי המקצוע מציגים יכולת טובה ורצון לעבודה מקצועית ולבנייה ושמירה על מוניטין אישי. ויחד עם זאת, הדבר דומה לצורך במנצח על הקונצרט שיבטיח סינרגיה מלאה בכל תהליך הבניה, השתלבות של בעלי מקצוע במועד המתאים על פי שלבי הבנייה, פיקוח על קבלות ועין בוחנת למניעת השתוללות כלכלית של קבלנים ובעלי מקצוע ובעיקר הענקת שקט נפשי ליזם והמשקיע, בטווח הקצר ולאורך זמן.