מפקח בניה - עריכת הסכם

מפקח בניה - עריכת הסכם

פורסם ע"י אלי רז05/07/2018

עלויות הקרקעות והנדל"ן בכלל במדינת ישראל, כמו גם תכניות הבניה הסטנדרטיות המאפיינות בניה המונית, הביאה רבים להפוך ליזמים ולהוביל תכנית בניה עצמאית על קרקע שרכשו, במטרה להקים את בית חלומותיהם, או לחילופין, לבנות נכס ראוי להשקעה שיעמוד בסטנדרטים מוגדרים מראש ויספק את התמורה להשקעה. על מנת לצאת לתהליך בניה עצמאי מסוג זה נדרשת עבודה מול בעלי מקצוע רבים, תכנון, יישום ופיקוח על שלבי העבודה, אשר בשל חוסר בכלים מקצועיים היזם אינו יכול להם ללא עזרה חיצונית.

הגורם המתאים לליווי פרויקט בניה עצמאי הוא מפקח בניה, בעל מקצוע מוסמך בעל הכשרה, כלים וניסיון ללוות את תהליך הבניה משלב התכנון ועד שלב האישורים וקבלת המפתח, תוך ראיית האינטרס של היזם השוכר אותו בלבד.

הסכם העבודה הוא כלי חשוב בעבודה עם מפקח בניה, שכן הוא שקובע עקרונות מנחים שיהיו בעלי השפעה מכרעת על אופי העבודה. בין האלמנטים החשובים בהעסקת מפקח הבניה שחשוב להגדיר מראש במסגרת הסכם העבודה:

כפיפות בלעדית והימנעות מניגוד אינטרסים- חשוב לוודא כי בפרויקט האמור מפקח הבניה כפוף לכם, ולכם בלבד, ואינו מתנהל במערכת יחסים בעלת אינטרס כלכלי עם שום גורם אחר. למפקח אסור יהיה לקבל תמלוגים מבעלי מקצוע שונים, לרבות הקבלן, מה שיבטיח את קיום עבודתו תוך ראיית האינטרס שלכם בלבד.

תחומי אחריות- תחומי האחריות של מפקח הבניה הם על התהליכים, הגורמים והאנשים הנוגעים לתהליך הבניה. המפקח יפקח וישא במלוא האחריות גם לבעלי מקצוע שלא נשכרו על ידו, לדוגמה חשמלאי שנשכר על ידי הקבלן וכדומה. חשוב לתת למפקח הבניה מרחב עשייה ובחירה ולא להכתיב לו תהליכים ו/או בעלי מקצוע, על מנת להבטיח התנהלות רציפה, אחראית ואיכותית בכל שלבי הבינוי.

הגדרת מסגרת תקציבית- חשוב להגדיר בחוזה מסגרת תקציבית לתהליך הבניה, תוך פירוט המרכיבים, לקיחת אחוז טעייה מסוים והתחייבות של המפקח לשמור על אותה מסגרת תקציבית. סכוי כסף שנחסכו ובפועל נדרש סכום נמוך יותר להיבט כזה או אחר בתהליך הבניה, יעמדו לרשות היזם ובעל הפרויקט.

שכר ועלויות נלוות- יש להגדיר מראש את שכרו המיועד של המפקח, כאשר הדרך הנכונה היא לקבוע שכר גלובאלי לפרויקט הבניה, ופריסת התשלומים למפקח מדי חודש, תוך הגדרת סכום סופי לתשלום שיימסר עם סיום העבודה. חשוב להגדיר מה קורה בהיבט זה במקרה של עיכובים ואי עמידה בלוחות זמנים, תוך פילוח האחריות של החריגה, ויצירת מצב בו המפקח אינו נושא בעלויות שאינן באחריותו אולם גם אינו יוצא כששכרו בהפסדו בשל מקרים שאינם תלויים בו.